撰文|杠杆地产 杆姐&编辑|雯雯

人到中年或以后，时间越来越像悬在头顶的一把刀，提醒你的不是成长，而是死亡。之于企业何尝不是如此。

最近每看一份房企财报，都会不自禁感慨民营房企的凋落之快。古语说30年河东30年河西，但现在3年就足以改写命运。刚刚过去的这3年，诸多房企让人唏嘘。当初笑谈“活下去”，如今被时代鞭笞得悄然无息。

(资料图)

年报季接近尾声，最近仍有不少杆友后台留言，说了自己想了解一些房企，后面杠杆地产仍会选择部分点名比较多的来谈谈自己看法。

今天想说说时代中国。以前时代中国发业绩时我都会及时跟进，这次居然看杆友留言才意识到，看来是真低调了……

01

净亏近百亿背后

用年报时间来算，3年前的2019年，时代中国销售额783.6亿元，同比增长29.3%，连续7年完成业绩目标。当年营收424.3亿元，同比增长23.4%，增速相比前一年的接近49%有所放缓，这样的降速引发市场担忧。

3年后的2022年，财报披露时代中国企业合同销售额397.91亿元，同比减少58.4%；营收244.24亿元，同比降幅44%。这是至少近9年里其第二次营收下降，第一次是2020年同比降幅9.09%。

从营收上看，这3年里时代中国经历了过山车般的行情：从2020年的下降，到2021复苏——超过2019年，再到2022年的坠落——滑到和2017年差不多水平。

但现在的情况，远比2017年要险峻得多。

2022年，时代中国毛利润下降到33.63亿元，归母净利润更是骤降至亏损接近百亿，为-99.36亿元，二者分别同比下降了72.10%、404.78%。

要知道2017年时代中国营收还是231.1亿元，但毛利润能达到64.50亿元，归母净利润还能有26.67亿元，真是今非昔比。

细看财报，杠杆地产发现2022年时代中国营收下降，但各项成本的降幅似乎并不明显。比如销售成本降幅33.3%低于营收降幅；行政开支下降约19.3%到9亿元；融资成本也增加了一些。

值得注意的是，2022年时代中国的其他开支猛涨，从2021年的12.09亿元增加到95.38亿元。财报解释：主要是部分资产减值增加。此外，其归母净利润的亏损值（99.36亿元）居然还高于年度亏损（96.20亿元），非控股权益部分则为正的3.17亿元。这代表了什么？

02

债务压顶，裁员过半

更让人担忧的是资产、负债和现金流。

2022年时代中国总资产缩水，比2021年末减少485亿元。其中非流动资产减少100多亿元，主要是投资物业及联营、合营公司权益的减少。

减少更多的是流动资产。从2021年的1561亿元降低到2022年的1181亿元，其中物业存货减少100多亿元；现金及现金等价物减少120亿元左右，从前一年的147.2亿元锐减到27.38亿元；其他一些应收款项也减少。

另一边，时代中国负债压力山大。在合同负债同比降低的情况下，其2022年流动负债总额不降反升，由前一年的1090亿元增加到1126亿元，主要就是计息银行及其他借款及应付利息增加了。2022年这一数据346.2亿元，2021年末还是118.3亿元。

不过，在非流动负债上，时代中国降了不到300亿元，其中计息银行及其他借款及应付利息降幅明显，从前一年的423.7亿元减少到当年的132.1亿元。

总负债时代中国减少257亿元，2022年为1300亿元，但资产净值下滑明显，由前一年的426.5亿元降低到199.1亿元。

27.38亿元的现金及现金等价物，346.2亿元的短债，杠杆地产无言以对。

2022年，时代中国也在裁员，且占比不小。其雇员数量从2021年的5931名降低到2656名，降幅约55.2%。年内的雇员福利开支（不包括董事及最高行政人员薪酬）从2021年的16.72亿元降低到9亿元左右，降幅约46.2%。

这几年时代中国的员工人数缩减明显，2018年高峰期其曾有9502名雇员，2019年下降到5955名，2020年增加到6698名后2021年再次降低到5931名，2022年已成断崖式下降。

03

“躺下”与“无力”

压力山大，时代中国不得不选择部分“躺下”。

2022年12月30日，港股最后一个交易日收盘，时代中国发公告官宣：鉴于流动资金紧绌，预期暂停支付其离岸债务的款项。

此后新年的第一个交易日，2023年1月3日，时代中国股价走跌，盘中一度跌超10%，彼时股价还在1港元以上。

到如今，杠杆地产发稿前看了下，时代中国的股价在0.76港元左右，谁还记得就在3年前左右，其股价还有16-7港元呢……

美元债和股价躺平后，时代中国销售复苏的迹象来得似乎还不太明显。前几天其发布的2023年前三月未经审核经营数据显示，今年前3个月，时代中国控股累计合同销售额约为54.51亿元，同比减少61.5%，签约建筑面积约为33.3万平米。

此前2022年前三月，时代中国累计销售金额141.67亿元，比2021年的金额202.7亿元下降30%左右。如此来看，2023年的1季度反而更冷。

好消息是，基本面在逐渐改善，行业复苏虽然缓慢，如果没有其他黑天鹅，至暗时刻应该是暂时过去了。但具体到单个房企而言，恐怕有一些很难挺过这个冬天。

属于房地产的时代渐行渐远，时代中国未来会如何？